《주담대 규제 총정리 – LTV, DTI, DSR이 뭔데 대출이 안 나오는 거야?》

《주담대 규제 총정리 – LTV, DTI, DSR이 뭔데 대출이 안 나오는 거야?》

📌 목차 바로가기

• 📏 1. LTV란? – 담보가치의 비율
• 💳 2. DTI란? – 소득 대비 주담대 부담
• 🧮 3. DSR이란? – 총부채 상환 가능성
• 📍 4. 소득/지역별 대출 가능 한도 예시
• 🧭 5. 결론 – 내 상황에서 얼마나 가능할까?

 

📏 1. LTV란? – 담보가치의 비율

LTV (Loan to Value)는 주택 가격 대비 대출 비율이야. 예: 5억짜리 아파트에 LTV 60%가 적용되면, 최대 3억까지 대출 가능.

• 🟥 투기과열지구: 최대 40%~50%
• 🟧 조정대상지역: 최대 50%~60%
• 🟩 비규제지역: 최대 70%까지

💳 2. DTI란? – 소득 대비 주담대 부담

DTI (Debt to Income)는 연간 총소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 비율이야. 예: 연봉 5,000만 원, DTI 40% → 연 2,000만 원 이내 상환 가능 → 대출 한도 제한

• 📌 수도권: DTI 40%
• 📌 지방: DTI 50%

🧮 3. DSR이란? – 총부채 상환 가능성

DSR (Debt Service Ratio)는 내 모든 대출(신용·카드론 등 포함)의 원리금을 합산해서 연간 소득과 비교하는 거야. → 대출 여러 개 있으면 주담대 한도가 확 줄어들 수 있음.

• 🏦 총 대출 1억 초과 시: DSR 규제 적용
• 🏠 6억 이상 주택 구입 시: DSR 40% 이내

 

📍 4. 소득/지역별 대출 가능 한도 예시

예시 A: 서울 투기과열지구, 연봉 6천, 무주택자

• 집값: 8억
• LTV 40% → 대출 가능액: 3.2억
• DTI 40% 적용 → 연 2,400만 원 상환 가능 → 실제 대출: 2.8억~3억 내외

예시 B: 지방 비규제지역, 연봉 4천, 신혼부부

• 집값: 4억
• LTV 70% → 대출 가능액: 2.8억
• DTI 50%, DSR 40% → 상환 부담에 따라 실제 가능액 2.3~2.5억 예상

🧭 5. 결론 – 내 상황에서 얼마나 가능할까?

👉 대출 한도는 단순히 집값만 보는 게 아니라 소득·기존 대출·거주지역·주택 수까지 다 반영돼. 💬 핵심은 LTV로 뽑고, DTI·DSR로 걸러진다는 점이야!

• ✔️ 소득이 높아야 대출이 많이 나옴
• ✔️ 기존 부채 많으면 대출 한도 확 줄어듦
• ✔️ 규제지역일수록 LTV·DTI 기준이 더 엄격함

🧾 그래서 “대출이 왜 안 나오지?” 싶을 땐, 내 소득, 대출현황, 집 위치를 기준으로 시뮬레이션부터 돌려보는 게 시작이야!