《재건축·재개발의 12단계 절차 완전 정리》

《재건축·재개발의 12단계 절차 완전 정리》

• 1. 왜 12단계가 중요한가? (전체 흐름 먼저 보기)
• 2. ① 정비구역 지정 – 시작은 행정
• 3. ② 추진위원회 구성 – 주민의 첫 움직임
• 4. ③ 조합 설립 – 75% 동의의 벽
• 5. ④ 조합설립 인가 – 공식 인정받기
• 6. ⑤ 사업시행 인가 – 본격적인 사업 착수
• 7. ⑥ 종전자산 평가 – 감정평가의 기준점
• 8. ⑦ 조합원 분양 신청 – 먼저 골라야 유리하다?
• 9. ⑧ 관리처분 인가 – 모든 설계의 완결판
• 10. ⑨ 이주 – 현실적으로 가장 힘든 단계
• 11. ⑩ 철거 – 상징적인 시작, 실제의 공사
• 12. ⑪ 일반분양 · ⑫ 준공 – 완성 그리고 새로운 시작

1. 왜 12단계가 중요한가? (전체 흐름 먼저 보기)

재건축·재개발 사업은 마치 마라톤과도 같습니다.
한두 단계로 끝나는 게 아니라 보통 8~15년 이상 소요되는 장기 프로젝트죠.

📌 이 12단계를 알아야 하는 이유는?

• 내가 가진 주택이 어느 단계에 있는지 판단 가능
• 투자 타이밍 판단에 핵심 기준
• 조합원이냐 일반분양 수요자냐에 따라 전략이 다름

2. ① 정비구역 지정 – 시작은 행정

지자체가 해당 지역을 도시정비형 재개발/재건축 구역으로 지정하면서 사업이 시작됩니다.

📌 조건:

• 노후도 (준공 30년 이상 등)
• 기반시설 부족
• 건축물의 구조적 안정성 문제

✔️ 정비구역 지정이 되지 않으면 추진위원회조차 구성 못함

3. ② 추진위원회 구성 – 주민의 첫 움직임

재건축은 주민들이 먼저 모여 ‘추진위’를 구성하고 구청의 승인을 받아야 합니다.

• 보통 주민 10명 내외로 구성
• 설명회, 찬반 의견 수렴 등 주민 소통의 시작점

⚠️ 추진위 단계에서 정보 불균형이나 갈등이 많이 발생

4. ③ 조합 설립 – 75% 동의의 벽

조합 설립을 위해서는 토지등소유자의 75% 이상 동의가 필요합니다.
(재개발은 2/3 기준 적용 가능)

• 이 단계부터 법인, 컨설팅사, 시공사 등이 개입
• 동의율 확보가 현실적으로 가장 어려운 고비

5. ④ 조합설립 인가 – 공식 인정받기

지자체로부터 조합 설립을 행정적으로 인가받는 단계입니다.
이제부터 조합이 사업의 공식 주체가 됩니다.

6. ⑤ 사업시행 인가 – 본격적인 사업 착수

이 단계에서 시공사 선정이 이뤄지고, 구청은 조합의 사업계획을 승인해줍니다.

• 설계안, 용적률, 층수, 기반시설 계획 등 포함

✅ 인가 후 조합은 토지수용, 설계 변경 등 권한 확보

7. ⑥ 종전자산 평가 – 감정평가의 기준점

조합원이 가지고 있던 기존 자산(종전자산)을 공인 감정평가사가 평가합니다.
여기서 나온 금액이 분양가 산정 및 추가분담금 기준이 됩니다.

8. ⑦ 조합원 분양 신청 – 먼저 골라야 유리하다?

조합원들은 본인의 종전자산 평가에 따라 새 아파트를 분양 신청합니다.

• 우선선택권 있음 (동/층/평형)
• 단, 추가 부담금 여부가 관건

9. ⑧ 관리처분 인가 – 모든 설계의 완결판

관리처분계획에는 분양가, 분양안, 이주계획, 청산안까지 모두 포함됩니다.
이를 구청이 인가하면 이주가 시작됩니다.

10. ⑨ 이주 – 현실적으로 가장 힘든 단계

기존 거주자들이 실제로 이사를 나가는 단계입니다.

• 이주비 부족, 임시거처 확보가 핵심 과제
• 노인 세대와의 갈등도 많음

11. ⑩ 철거 – 상징적인 시작, 실제의 공사

기존 건물 철거가 시작되며, 본격적인 공사 착수의 상징입니다.

✔️ 소음 민원, 안전사고 방지 대책 필요

12. ⑪ 일반분양 · ⑫ 준공 – 완성 그리고 새로운 시작

공사 완료 후 일반분양이 시작되고, 입주 및 준공까지 마무리됩니다.

• 분양가는 주변 시세에 영향
• 준공 이후 등기, 입주권 거래 가능

🎯 마무리 요약

단계 구간	핵심 키워드
①~④	구역 지정, 동의율 확보
⑤~⑧	시공사 선정, 분양 설계
⑨~⑫	이주, 철거, 준공, 입주

📌 이 글 하나면 재건축·재개발의 전체 흐름이 한눈에!
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